Todesfall
Wohnung kündigen nach Todesfall – Fristen und Vorgehen
Kurz erklärt: Stirbt ein Mieter, treten die Erben automatisch in den Mietvertrag ein. Sie können ihn aber mit einem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht außerordentlich beenden – mit drei Monaten Frist zum Monatsende.
Die Wohnung der verstorbenen Person ist oft mit vielen Erinnerungen verbunden. Gleichzeitig laufen Miete und Nebenkosten weiter. Dieser Ratgeber erklärt, welche Rechte Mitbewohner haben, wie die Kündigung wirksam wird und worauf Sie bei der Wohnungsauflösung achten sollten.
Was passiert mit dem Mietvertrag?
Mit dem Tod des Mieters wird der Mietvertrag nicht beendet. Lebten Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder oder andere Familienangehörige im gemeinsamen Haushalt, treten sie in der Regel automatisch in den Mietvertrag ein. Lebte der Verstorbene allein, geht der Vertrag auf die Erben über.
Sonderkündigungsrecht der Erben
Erben können den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Todesfall außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.
Auch der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn er ein berechtigtes Interesse hat – das kommt in der Praxis aber selten zum Tragen.
Wer darf kündigen?
- Eintretende Mitbewohner (Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Familienangehörige)
- Erben, wenn niemand in den Vertrag eintritt
- Bevollmächtigte mit entsprechender Vollmacht
Kündigung richtig formulieren
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Erben gemeinsam unterschrieben werden. Empfehlenswert ist der Versand per Einschreiben mit Rückschein oder die persönliche Übergabe gegen Quittung. Legen Sie eine Kopie der Sterbeurkunde bei.
Wohnungsübergabe und Renovierung
- Bestandsaufnahme mit Fotos vor der Räumung
- Wertgegenstände, Bargeld und Dokumente sichern
- Schönheitsreparaturen prüfen – nur wirksame Klauseln verpflichten
- Übergabeprotokoll gemeinsam mit dem Vermieter erstellen
- Kaution einfordern, wenn keine offenen Ansprüche bestehen
Haushaltsauflösung
Die Auflösung der Wohnung ist emotional belastend. Nehmen Sie sich Zeit, persönliche Erinnerungsstücke zu sortieren, bevor Sie Möbel und Hausrat verkaufen, verschenken oder entsorgen. Entrümpelungsunternehmen rechnen häufig pauschal ab – holen Sie mindestens zwei schriftliche Angebote ein, idealerweise mit Festpreis.
Wenn der Vermieter Eigentümer war
Gehörte die Wohnung der verstorbenen Person selbst, gelten andere Regeln. Die Erbengemeinschaft erbt die Immobilie und muss gemeinsam entscheiden, ob sie verkauft, vermietet oder selbst genutzt wird. Eine Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen schützt vor Streit.
Häufige Fragen
- Welche Kündigungsfrist gilt nach einem Todesfall?
- Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, unabhängig davon, was der Mietvertrag vorsieht.
- Wer muss die Wohnung kündigen?
- Die Erben gemeinsam oder eingetretene Mitbewohner. Eine Person allein kann nur kündigen, wenn sie hierzu bevollmächtigt ist.
- Muss ich Schönheitsreparaturen durchführen?
- Nur wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält. Viele Klauseln sind unwirksam – lassen Sie sich im Zweifel beraten, bevor Sie streichen.
- Was passiert mit der Mietkaution?
- Die Kaution gehört zum Nachlass. Nach Übergabe und Abrechnung der Nebenkosten zahlt der Vermieter sie an die Erben aus.
- Wie lange muss die Miete weiter gezahlt werden?
- Bis zum Ende der Kündigungsfrist. Im Sonderkündigungsfall sind das drei Monate ab dem Monatsende, in dem die Kündigung zugeht.